Venta de una Propiedad Hipotecada:
Muchas personas creen que si una propiedad tiene una hipoteca no puede venderse hasta terminar de pagarla.
Eso no es necesariamente así.
Una propiedad hipotecada puede venderse, pero la operación debe prepararse correctamente y coordinarse entre el propietario, el comprador, el escribano y la institución o acreedor que tiene la hipoteca.
¿Qué significa que una propiedad esté hipotecada?
Una hipoteca es una garantía constituida sobre un inmueble para respaldar una deuda, normalmente un préstamo.
El propietario continúa siendo dueño de la propiedad, pero sobre el inmueble existe una afectación a favor del acreedor hipotecario mientras la obligación permanezca vigente.
Por eso, que una vivienda esté hipotecada no significa que esté imposibilitada de venderse.
Lo que hay que resolver es qué ocurrirá con esa deuda al momento de concretar la operación.
¿Cómo puede venderse?
Existen principalmente dos posibilidades.
1. Cancelar la deuda con parte del precio de venta.
Es una de las situaciones más habituales.
Antes de concretar la venta se determina exactamente cuánto dinero se necesita para cancelar el préstamo.
Cuando se realiza la operación, una parte del precio puede destinarse directamente a cancelar esa deuda.
Luego se instrumenta la correspondiente cancelación de la hipoteca y el resto del dinero corresponde al vendedor, descontando naturalmente los gastos y obligaciones de la operación.
2. Que el comprador continúe con la financiación.
En determinados casos y dependiendo de la institución acreedora, puede existir la posibilidad de realizar una novación o cambio de titular del préstamo. Eso significa que el comprador pasa a asumir la obligación existente.
Pero atención: esto no depende solamente de un acuerdo entre comprador y vendedor.
La institución financiera debe aceptar al nuevo deudor y analizar si reúne las condiciones necesarias para asumir el crédito.
Paso a paso
1. Conocer la situación real de la deuda.
Antes incluso de comenzar una negociación seria conviene saber:
quién es el acreedor;cuánto capital queda pendiente; si las cuotas están al día; si existen intereses, atrasos u otros cargos; y cuánto dinero sería necesario para cancelar completamente la obligación.
2. Estudiar la documentación:
El escribano deberá analizar los títulos y solicitar la información registral correspondiente.
Así podrá verificarse:
quién es efectivamente el propietario; cuál es la hipoteca existente; a favor de quién está constituida; y si existen otras afectaciones sobre el inmueble.
Este punto es fundamental antes de asumir compromisos importantes.
3. Solicitar el saldo para cancelar:
Si la intención es vender y cancelar la hipoteca, debe determinarse el saldo exacto de cancelación.
Ese importe puede variar respecto al simple saldo de las cuotas porque pueden existir intereses, gastos administrativos u otros conceptos.
Por eso hay que trabajar con información actualizada de la institución acreedora.
4. Encontrar al comprador:
Una vez conocida la situación, la propiedad puede comercializarse normalmente.
Pero hay una regla fundamental:
el comprador debe conocer que el inmueble está hipotecado.
Ocultar esa información no tiene ningún sentido.
Tarde o temprano aparecerá cuando el escribano realice el estudio correspondiente.
La transparencia desde el principio genera confianza y evita perder una operación después de semanas de negociación.
5. Coordinar cómo se cancelará la deuda:
Cuando aparece un comprador, se establece claramente cómo se realizará la operación.
Por ejemplo:
Precio de venta: US$ 150.000
Saldo hipotecario: US$ 40.000
Parte del precio de la venta se utiliza para cancelar esos US$ 40.000.
Luego, descontando gastos y demás obligaciones, el saldo económico corresponde al vendedor.
De esta forma:
el acreedor cobra, el comprador obtiene seguridad sobre la operación y el vendedor puede vender sin esperar años a terminar su préstamo.
6.Firma de la compraventa:
El escribano coordina la documentación y la instrumentación jurídica de la operación.
Dependiendo de la situación concreta, puede coordinarse la cancelación de la deuda junto con la compraventa.
La clave es que todo esté previsto antes de llegar a la firma.
7. Cancelación de la hipoteca:
Hay algo muy importante:
pagar la deuda no significa automáticamente que desaparezca la hipoteca del Registro.
Después de cancelar económicamente la obligación debe realizarse también el procedimiento correspondiente para dejar constancia de la cancelación de la hipoteca.
Por eso la intervención del escribano resulta esencial.
¿Qué pasa si la deuda es mayor que el valor de venta?
Acá aparece un problema diferente.
Supongamos:
Valor posible de venta: US$ 100.000
Saldo necesario para cancelar la deuda: US$ 115.000
La venta por sí sola no alcanza para liberar el inmueble.
Existe una diferencia de US$ 15.000.
En ese caso el propietario tendría que analizar con los profesionales correspondientes alternativas como aportar la diferencia, negociar con el acreedor o estudiar otra solución.
Por eso hay dos números que ProCasauy debería conocer desde el comienzo:
¿Cuánto vale razonablemente la propiedad?
¿Cuánto dinero se necesita realmente para cancelar la deuda?
Cuando tenemos esos dos datos sabemos rápidamente si la operación tiene viabilidad comercial.
¿Qué pasa si el propietario dejó de pagar?
Ahí el asunto requiere todavía más atención.
No es lo mismo una propiedad que tiene una hipoteca y cuyo propietario paga normalmente todas sus cuotas, que una propiedad cuyo préstamo tiene varios meses de atraso.
Si existe incumplimiento, pueden comenzar procedimientos de cobro o incluso una ejecución hipotecaria.
En esos casos lo primero es determinar:
cuánto se debe realmente; cuánto atraso existe; si hubo intimaciones; si existe algún procedimiento iniciado; y en qué etapa se encuentra la situación.
Antes de prometer una venta o una solución, hay que estudiar el caso.
Una venta ordenada y realizada a tiempo puede, en determinadas circunstancias, ser mucho mejor para el propietario que dejar avanzar el problema.
¿Conviene vender antes de que la situación se complique?
Muchas veces, sí.
Si una persona está teniendo dificultades para mantener el préstamo, una venta voluntaria puede permitir:
cancelar la deuda, conservar el patrimonio restante y evitar que el problema financiero continúe creciendo.
No siempre hay que esperar hasta que la situación llegue a una etapa extrema.
Cuanto antes se analicen las alternativas, más posibilidades existen de encontrar una solución.
¿Qué debe saber el comprador?
El comprador debe conocer desde el inicio que existe una hipoteca.
También debe comprender cómo se realizará la cancelación.
La documentación correspondiente deberá establecer claramente:
qué deuda existe, cómo se cancelará y en qué condiciones se realizará la compraventa.
Transparencia total.
Es mucho mejor explicar una hipoteca desde el primer minuto que intentar esconderla y que aparezca después cuando el escribano solicite los certificados.
Esa segunda estrategia dura poco y mata una negociación a velocidad récord.
El papel de ProCasauy:
ProCasauy no sustituye al escribano, al abogado ni a la institución financiera.
Nuestro trabajo como gestores inmobiliarios es:
detectar correctamente la situación, reunir la información necesaria, analizar la viabilidad comercial, presentar la propiedad con transparencia, encontrar potenciales compradores y coordinar a las diferentes partes para facilitar el desarrollo de la operación.
Nuestra función es conseguir que todos sepan qué hay que hacer, quién debe hacerlo y en qué momento.
Una idea importante
Una propiedad hipotecada no es necesariamente una propiedad invendible.
Lo importante es:
conocer la deuda, analizar la documentación y planificar correctamente la operación.
¿Tenés una propiedad hipotecada y pensás que no podés venderla?
No descartes la posibilidad antes de estudiar tu situación.
En ProCasauy analizamos el escenario, evaluamos las posibilidades comerciales y coordinamos la operación junto con los profesionales que corresponda.
ProCasauy. Negocios Inmobiliarios.
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